Manchette
giovedì 18 Agosto 2022
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    Come si calcola il valore della casa familiare se uno dei due comproprietari separati ne chiede l’attribuzione?

    Attraverso le nostre pagine si è già discusso in passato della problematica tra coniugi derivante dalla volontà di uno dei due di acquistare la quota dell’altro di una casa familiare sulla quale sussista un vincolo di assegnazione, in virtù del collocamento prevalente della prole.

    In questi anni si sono scontrati due diversi orientamenti della Cassazione circa il criterio per valutare questo immobile.

    Il valore per una parte della Suprema Corte era quello di mercato, per cui l’immobile non poteva essere venduto od assegnato a uno dei due coniugi se non considerando il valore di mercato del bene.

    Un altro orientamento invece, avallato da consulenti tecnici d’ufficio che facevano questo tipo di valutazione, teneva conto del minor valore dell’immobile in quanto gravato dal diritto di assegnazione.

    Anche la scrivente aveva obiettato che non si potesse effettuare una valutazione di questo tipo altrimenti si sarebbe, non a torto, potuto parlare di espropriazione della casa familiare.

    Ciò in quanto l’altro genitore non beneficiario del diritto di assegnazione avrebbe visto espropriata la casa coniugale con attribuzione in piena proprietà all’altro ad un prezzo inferiore ed anche di molto rispetto a quello di mercato.

    Senza tenere anche conto che il provvedimento di assegnazione della casa familiare è un provvedimento soggetto a modifiche in qualsiasi momento.

    Si pensi all’ipotesi in cui il figlio diventa autonomo e quindi perda il diritto all’assegnazione della casa o decida di vivere con l’altro genitore.

    Quindi cosa sarebbe successo nell’ipotesi in cui si fosse venduta la casa ad un valore ridotto di mercato?

    Finalmente è intervenuta sul contrasto giurisprudenziale la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite del 9 giugno 2022 n.18641, la quale, ponendo fine alla diatriba riguardante il valore da attribuire all’immobile, così ha stabilito: “ove a richiedere l’attribuzione dell’intera proprietà sia il coniuge al quale la casa familiare sia assegnata si deve considerare sempre il valore pieno di mercato dell’immobile”.

    Se è l’altro coniuge che non ha il diritto di assegnazione a chiedere che l’immobile in sede di divisione sia a lui pienamente attribuito?
    In questo caso, essendo in qualche modo vincolato il suo diritto di proprietà al verificarsi di una clausola di estinzione del diritto di assegnazione, occorrerà tener conto del valore diminuito dell’immobile.

    Diminuzione determinata dal vincolo derivante dall’assegnazione che in buona sostanza impedisce al proprietario il godimento del bene fino all’indipendenza economica dei figli.

    Salvo modifiche delle condizioni che sempre possono accadere negli anni (il famoso cambio di genitore collocatario).

    Sembra questa una soluzione equilibrata della Cassazione, ma non esente da problematiche.

    Non esente da problematiche perché anche in questo ultimo caso potrebbe accadere, dopo l’acquisto del bene immobile da parte del genitore non collocatario ad un prezzo più basso in virtù del vincolo di assegnazione, un fatto nuovo che determini il cambio di collocamento e/o la perdita dell’assegnazione della casa familiare.

    In questo caso il genitore perderebbe il diritto di assegnazione dopo avere venduto il bene ad un prezzo più basso.

    C’è, peraltro, da chiedersi quid juris ? per i casi pregressi in cui il coniuge si è visto espropriare la casa familiare acquistata dall’altro ad un prezzo inferiore in virtù del diritto di assegnazione.

    Possono essere riaperti questi procedimenti?

    Certamente no perché, avvenuto l’atto di trasferimento, oramai la frittata è fatta.

    Cinzia Petitti è avvocato e direttore della rivista Diritto§Famiglia

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