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sabato 20 Luglio 2024
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Immobili assegnati ai soci, sì alle agevolazioni fiscali: il rinnovo è previsto nella nuova legge di Bilancio

È stata riproposta con legge di bilancio 2023, v. art. 1, comma da 100 a 106, il regime agevolato per consentire l’assegnazione ai soci (persone fisiche o giuridiche) dei beni immobili diversi da quelli utilizzati nell’impresa. L’opzione consentirà di ridurre gli oneri fiscali sull’exit/fuoriuscita dei cespiti dalle società attraverso un minor prelievo proporzionale, 8% sull’assegnazione degli immobili unitamente ad una minore base imponibile determinata sul loro valore catastale in luogo al valore normale. Evidente se l’assegnatario è un socio persone fisica che vorrà dismettere il bene ricevuto nell’immediato, egli avrà interesse ad applicare il valore normale sull’assegnazione, similmente ai soci persone giuridiche al fine di ridurre il prelievo ordinario sulla futura plusvalenza. Pertanto, la facoltà di utilizzare il valore catastale è invocabile nella sola fattispecie in cui il socio persone fisica farà maturare sul bene assegnato l’holding period ossia il possesso ultraquinquennale che gli consentirà di esentare, neutralizzare ex sè la plusvalenza realizzata in base all’art. 67, comma 1, lett. b) del Tuir, nel caso in cui appunto l’immobile assegnato sia rimasto nella disponibilità del socio da più di 5 anni prima di esser ceduto. Difatti, con l’estromissione del bene immobile rivivono le regole ordinarie previste per le persone fisiche per cui il valore più conveniente dipende dall’impiego futuro dello stesso da parte del socio assegnatario. Per altro, non può configurarsi un’ipotesi di abuso di diritto con la cessione del bene assegnato come alternativa fiscalmente più vantaggiosa alla vendita diretta da parte della società, v. risoluzione 93/E/2016 nella misura in cui il beneficio fiscale ottenuto dal socio assume, natura di legittimo risparmio d’imposta, derivando da un’agevolazione fiscale (direi oramai sistemica o ciclica), e non di un vantaggio fiscale indebito.

Le riserve in sospensione d’imposta estinte, liberate ovvero annullate con l’assegnazione degli immobili sconteranno un tributo sostituivo del 13% (nell’alternativa cessione agevolata, invece, l’imposta sostitutiva non è dovuta, non realizzandosi un trasferimento di riserve al socio, nè un loro annullamento). Infatti, con l’assegnazione la società procede alla distribuzione delle riserve utili o di capitale mediante l’attribuzione di un bene, secondo un ordine che tenga conto del vincolo di indisponibilità delle poste del patrimonio netto. Le prime saranno ex sè tassate sul socio, mentre le seconde riducono il costo fiscalmente riconosciuto della partecipazione (il loro eventuale esubero costituirà un dividendo). Se gli immobili sono soggetti ad IVA, a causa dei vincoli comunitari, il prelievo sarà ordinario sulla società assegnante, laddove invece l’assegnazione sia da assoggettare ad imposta di registro il prelievo si dimezza mentre le ipo catastali sono dovute in misura fissa. Invero, in base alla tipologia di bene immobile assegnato, opererà sempre il regime naturale di esenzione Iva previsto sia per gli immobili abitativi realizzati da meno di 5 anni dalle imprese costruttrici, per quelli strumentali per natura. In quest’ultimo caso unitamente all’ipotesi over 5 anni, è riconosciuto all’assegnante il diritto di optare per l’imponibilità al fine di evitare i rigori dell’indetraibilità conseguente all’esenzione de qua.

Sotto il profilo oggettivo l’assegnazione riguarda i beni immobili “merce”, immobili patrimonio ed immobili strumentali per natura. Il cambiamento di destinazione d’uso dell’immobile in prossimità dell’assegnazione al fine di lucrare il beneficio fiscale in esame, integra l’esercizio di una facoltà prevista dal legislatore dalla quale origina un legittimo risparmio di imposta non sindacabile ai sensi dell’art. 10 della L. 212/00, v. circolare 1 giugno 2016, n. 26/E, par. 3. Pertanto, soci persone fisiche e persone giuridiche anche non residenti potranno beneficiare del regime di favore sull’assegnazione dei beni, i quali si trasferiranno al socio senza particolari gravami fiscali. Nel caso sulla partecipazione vi sia un diritto di usufrutto l’assegnazione va fatta al socio titolare della nuda proprietà, al quale potranno essere assegnate anche le riserve utili patrimonializzate sulle quali non ha diritto alcuno l’usufruttuario. Quest’ultimo, ha diritto agli utili di esercizio di cui sia deliberata la distribuzione viceversa gli utili destinati a riserva competono appunto al nudo proprietario. Alle stesse condizioni dell’assegnazione è agevolabile la cessione ai soci e la trasformazione in società semplice perché ne consegue, allo stesso modo l’estromissione del bene da regime di impresa. Per altro, il versamento dell’imposta sostitutiva dell’8% sostituirà ogni prelievo dovuto dal socio sull’assegnazione de qua, v. infra assegnazione riserve utili, ossia sarà liberatorio e definitivo per i soci assegnatari di qualsiasi ulteriore tassazione. Si vuole dire che, gli imponibili assoggettati a tale tributo sostitutivo saranno definitivi anche per il socio assegnatario, il quale, per effetto si verrà ridurre il proprio utile da exit da quelle differenze tassate ex sè definitivamente sulla società partecipata. Cosi ad esempio: l’utilizzo delle riserve utili per 100 annullate a fronte dell’assegnazione del bene valore bilancio 100 saranno tassate come dividendo sul socio al netto della plusvalenza. Esempio: 200 da assegnazione assoggettata ad imposta sostitutiva ovvero per 80.

Fabio Ciani – Tributarista e presidente della Commissione Wealth Management avvocati Milano

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