Errori su errori, partendo da previsioni dei costi del tutto sbagliate e da conti inesatti. Il Superbonus che sembrava ormai essere arrivato ai titoli di coda finali, continua tuttora ad alimentare confusione nelle famiglie e ingenerare caos tra i tecnici e gli addetti ai lavori. Seppur non sia obbligatoria per tutti la variazione catastale, lo è per la gran parte dei beneficiari degli interventi agevolati. In molti casi, infatti, il valore dell’immobile si è incrementato di almeno il 15 per cento. Ma laddove la rendita catastale è più alta – è il caso di ville e villette – si potrebbe farla franca. Così, si giunge al paradosso che, a parità di spesa finanziata dallo Stato, chi aveva una rendita catastale elevata non debba ora procedere con la variazione, in quanto il rapporto tra le spese per le migliorie e i valori originari potrebbe essere inferiore al 15 per cento.
Il calcolo per determinare l’aumento di valore non è semplice, ma è possibile, purché si prendano in considerazione alcuni coefficienti, il totale della spesa che grava sui conti pubblici, ma soprattutto il rapporto tra le migliorie apportate al fabbricato rispetto al valore fiscale riferito al periodo 1988-89.
Appena qualche giorno fa, durante l’audizione alle commissioni Bilancio di Camera e Senato sul Piano strutturale di bilancio, il ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti ha annunciato una verifica sull’attuazione di questo provvedimento introdotto con la Legge di Bilancio 2024, approvata a fine dicembre 2023. In sostanza si punta alla revisione dei valori catastali degli immobili efficientati con il Superbonus.
Ai commi 86 e 87, si legge che l’Agenzia delle Entrate debba verificare la presentazione delle “dichiarazioni di variazione dello stato dei beni, anche ai fini di eventuali effetti sulle rendite dell’immobile presenti in atti del catasto dei fabbricati”. Insomma, non bastavano le continue modifiche normative a scapito di famiglie e imprese.
Non bastavano i cassetti fiscali delle imprese pieni di crediti fiscali ancora incagliati. Non bastavano le controversie legali e i contenziosi sorti tra proprietari, ditte edili e aziende fornitrici. Va ricordato che la revisione, di norma, è necessaria se c’è un aumento del numero di vani o siano apportate variazioni planimetriche. Inoltre, anche nel caso in cui siano stati effettuati interventi di efficientamento energetico, con o senza sconto in fattura, è necessaria la revisione. Il riferimento normativo è nelle circolari 10/2005 e 1/2006 dell’Agenzia del Territorio e alla Determinazione del 16 febbraio 2005 che individua il 15 per cento come soglia incrementale del valore dell’immobile.
Più famiglie, in verità non molte famiglie, hanno potuto approfittare del Superbonus promosso dal governo Conte e rimodulato da quelli successivi (Draghi e Meloni), installando nuovi impianti con la stessa finalità. Ma ora c’è chi dovrà pagare di più e chi di meno, pur avendo usufruito dello stesso importo di credito fiscale. Dal primo luglio 2020, il Superbonus ha finanziato 27.510 pratiche fino al 31 agosto 2024, per un totale di 5,7 miliardi di euro investiti, di cui 5,6 miliardi detraibili solo in Puglia. Nel dettaglio, 5.010 condomìni, 18.174 edifici unifamiliari e 4.326 unità immobiliari funzionalmente indipendenti. Per un totale di 27.510 fabbricati. In media, circa l’80 per cento degli immobili ristrutturati con il Superbonus ha fatto il “salto” di almeno 3 classi energetiche, di cui il 66 per cento di quattro o più classi, mentre la legge richiedeva solo il salto di almeno 2 classi. Si stima che l’incremento medio del valore di mercato sia stato del 25 per cento. Quindi, con un salto di 3 classi, è molto probabile che si sia sforato il limite del 15 per cento. In pratica, tre immobili su quattro oggetto di Superbonus, devono adeguare la rendita catastale. Ma questa maggiore spesa e tutti gli oneri burocratici conseguenti andranno a scoraggiare gli proprietari di immobili verso la transizione ecologica e l’innovazione in ambito domestico che l’Unione europea invece intende incoraggiare?